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Sono tante purtroppo le famiglie che, in situazioni di difficoltà economica, non sono più in grado di restituire i soldi ricevuti in prestito dalla propria banca. Ma quante di loro sono a conoscenza della possibilità di chiedere la sospensione delle rate del mutuo? Si hai capito bene: parliamo del Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa (cosiddetto Fondo Gasparrini) promosso dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap, uno strumento che consente tutt’oggi di beneficiare della sospensione mutuo prima casa per un periodo di 18 mesi.

Sospensione mutuo prima casa 2023

La Legge 29 dicembre 2022, n. 197 ha prorogato fino al 31 dicembre 2023 il termine previsto per la presentazione delle relative domande.

Va detto innanzitutto che il Fondo consente la sospensione dei mutui stipulati esclusivamente per l’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale e non anche per la ristrutturazione o la costruzione.

I mutui già ammessi alla garanzia del Fondo “Prima casa” potranno accedere alla sospensione del pagamento delle rate.

Per i mutui non coperti dal Fondo Gasparrini, dunque per i prestiti personali, i mutui per l’acquisto di una seconda casa, quelli di consolidamento, di liquidità o di ristrutturazione, c’era invece la possibilità di ricorrere alla sospensione dei crediti alle famiglie, frutto di un accordo tra Abi e associazioni di consumatori.

Abbiamo utilizzato il verbo al passato perché il 31/03/2021 sono purtroppo scaduti i termini di adesione alla moratoria ABI-AACC e al momento non è stata ancora comunicata alcuna proroga dei termini di adesione.

Fondo Gasparrini: quando è possibile il ricorso

Le famiglie che intendono accedere al Fondo di solidarietà devono trovarsi in una situazione di temporanea difficoltà economica. In particolare per godere della sospensione rate mutuo prima casa il mutuatario deve aver fronteggiato almeno uno dei seguenti eventi:

• cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato o determinato (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
• cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia (art. 409 n. 3 del c.p.c.);
• morte;
• riconoscimento di grave handicap ovvero di invalidità civile non inferiore all’80%;
• sospensione dal lavoro o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni. Tali situazioni devono essersi verificate successivamente alla stipula del contratto di mutuo e nei tre anni antecedenti la richiesta di accesso al beneficio.

Da aggiungere che la Legge di bilancio 2023 ha prorogato a tutto il 2023 il ricorso al Fondo Gasparrini per:

• lavoratori autonomi, liberi professionisti, imprenditori liberi e piccoli imprenditori in caso di calo del fatturato;
• cooperative edilizie a proprietà indivisa.

Durata della sospensione

In linea generale la sospensione del pagamento delle rate può essere richiesta per non più di 2 volte e comunque per un periodo massimo complessivo di 18 mesi. Dunque se la richiesta al Fondo è stata richiesta una prima volta per la durata di un anno, il mutuatario al ripetersi di certe condizioni può chiedere una nuova sospensione, ma per un periodo massimo di 6 mesi.

In caso di sospensione dal lavoro o riduzione dell’orario di lavoro, la durata massima della moratoria può essere di:

• 6 mesi, se la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro ha una durata compresa tra 30 giorni e 150 giorni lavorativi consecutivi;
• 12 mesi, se la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro ha una durata compresa tra 151 giorni e 302 giorni lavorativi consecutivi;
• 18 mesi, se la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro ha una durata superiore a 303 giorni lavorativi consecutivi.

Il mutuatario può in qualsiasi momento richiedere la cessazione della sospensione ed il riavvio dell’ammortamento.

Requisiti per la moratoria mutuo prima casa 2023

Coloro che intendono beneficiare della sospensione del mutuo prima casa, devono essere in possesso, alla data di presentazione della domanda, dei seguenti requisiti soggettivi:

• titolo di proprietà sull’immobile (sito nel territorio nazionale) oggetto del contratto di mutuo. Tale immobile deve costituire l’abitazione principale del beneficiario e non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• mutuo di importo non superiore a 400 mila euro (la soglia precedente era 250.000 euro).

Invece non è più necessaria la presentanzione dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30 mila euro.

I requisiti di cui sopra devono sussistere alla data di presentazione della domanda. In caso di mutuo cointestato è sufficiente che gli stessi sussistano in capo anche soltanto ad uno dei mutuatari.

Inoltre

• il mutuo deve essere “in corso di ammortamento” da almeno 1 anno al momento della presentazione della domanda;
• non si terrà conto delle sospensioni già concesse su mutui per i quali, all’atto della presentazione dell’istanza, sia ripreso, per almeno 3 mesi, il regolare ammortamento delle rate di mutuo.

Bloccare il mutuo comporta dei costi?

La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria da parte della banca, la quale altresì non può richiedere al mutuatario di fornire delle garanzie aggiuntive.

Sospensione mutuo: quando non è possibile

La sospensione del pagamento delle rate non può essere richiesta nei casi in cui il mutuatario:

• stia già beneficiando di altre misure di sospensione del mutuo, di durata complessiva superiore a 18 mesi e concordate con la propria banca o previste da altre leggi ovvero da iniziative autonome degli enti mutuanti (in occasione ad es. di eventi calamitosi);
• stia fruendo di agevolazioni pubbliche;
• abbia stipulato un’assicurazione a copertura del rischio che si verifichino gli eventi citati (perdita del lavoro, morte, ecc.), purché tale assicurazione garantisca il rimborso almeno degli importi delle rate oggetto della sospensione e sia efficace nel periodo di sospensione stesso.

Cosa accade con l’accollo del mutuo?

L’accollo si verifica quando l’acquirente dell’immobile anziché stipulare un nuovo mutuo con la banca, decide di subentrare alla persona che gli sta vendendo la casa e di continuare a pagare al posto suo il debito residuo. Si tratta di una operazione vantaggiosa per l’acquirente, visto che gli consente di non pagare le spese di perizia e di iscrizione di una nuova ipoteca.

Ora se il mutuo accollato è già stato già oggetto di sospensione in capo all’originario mutuatario, può il subentrante chiedere nuovamente l’accesso al Fondo? La risposta è si ma a patto che risultino soddisfati i seguenti requisiti:

• l’ammortamento sia stato sospeso in favore del mutuatario originario per un periodo complessivo inferiore ai 18 mesi e lo stesso originario mutuatario abbia richiesto la sospensione non più di una volta;
• il mutuatario che sia subentrato nel contratto di mutuo possegga tutti i requisiti di accesso al beneficio del Fondo.

Richiesta sospensione mutuo

L’istanza di accesso al beneficio può essere presentata presso la banca che ha erogato il mutuo utilizzando il modello sospensione mutuo Consap.

In caso di morte del mutuatario, la domanda può essere presentata dal cointestatario del mutuo o dall’erede subentrato nell’intestazione del mutuo che risulti in possesso di tutti i requisiti sopra specificati.

Inoltre il richiedente dovrà presentare la seguente documentazione:

1. In caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato, con attualità dello stato di disoccupazione
   • per rapporti a tempo indeterminato, lettera di licenziamento ovvero documentazione attestante le dimissioni da lavoro per giusta causa (si veda punto 3)
   • per rapporti a tempo determinato, copia del contratto nonché eventuali comunicazioni interruttive del rapporto (nel caso di dimissioni per giusta causa si veda il punto 3)
3. In caso di cessazione del rapporto di lavoro di cui all’art. 409 numero 3 del c.p.c., con attualità dello stato di disoccupazione:
   • copia del contratto nonché eventuali comunicazioni interruttive del rapporto (in caso di recesso per giusta causa si veda il punto 3)
4. In tutti i casi di dimissioni per giusta causa:
   • sentenza giudiziale o atto transattivo bilaterale, da cui si evinca l’accertamento della sussistenza della giusta causa che ha comportato le dimissioni del lavoratore;
   • lettera di dimissioni per giusta causa con il riconoscimento espresso da parte del datore di lavoro della giusta causa che ha comportato le dimissioni del lavoratore ovvero lettera di dimissioni unitamente all’atto introduttivo del giudizio per il riconoscimento della giusta causa.
5. In caso di insorgenza di condizioni di non autosufficienza o handicap grave dell’intestatario o di uno dei cointestatari del contratto dei mutuo:
   • certificato rilasciato dall’apposita commissione istituita presso l’ASL competente per territorio che qualifichi il mutuatario quale portatore di handicap grave (art. 3, comma 3, legge 104/1992) ovvero invalido civile (da 80% a 100%)

Cosa accade dopo la presentazione della domanda

Con la presentazione dell’istanza la sospensione della prima rata da parte della banca è pressoché automatica, dal momento che l’istituto si limita ad un semplice controllo sulla completezza e sulla regolarità formale della documentazione ricevuta.

La banca – effettuati gli adempimenti di competenza – inoltra l’istanza a Consap che, verificati i presupposti, rilascia il nulla osta alla sospensione del pagamento delle rate del mutuo.

Consap comunica l’esito dell’istruttoria alla banca nel termine massimo di 20 giorni. Oltre questo termine la domanda si intende accolta.

La banca a questo punto comunica al cliente l’esito dell’istruttoria e si impegna a formalizzare la sospensione nell’arco dei 30 giorni successivi.

Dal giorno della presentazione della domanda completa di tutti i documenti, la banca interrompe il conteggio dell’eventuale ritardo nel pagamento delle rate.

Cosa accade al termine del periodo di sospensione

Nel momento in cui la sospensione giunge a termine, riparte il piano di ammortamento del mutuo. La durata in questo caso risulterà allungata per un periodo pari al periodo di sospensione di cui il mutuatario ha goduto. Ma gli interessi sono comunque dovuti alla banca? Il Fondo che sostegno garantisce in tal senso?

E’ importante sapere che nel determinare il tasso di interesse da applicare ad un mutuo, la banca non fa altro che aggiungere al tasso di riferimento un ricarico, che prende il nome di spread. In parole semplici esso rappresenta il guadagno reale per la banca nell’operazione di concessione del mutuo. Il tasso di riferimento, invece, varia a seconda della tipologia di mutuo: se il mutuo è a tasso fisso si farà riferimento al tasso Eurirs, se invece è a tasso variabile il riferimento è l’Euribor.

Ora il Fondo di Solidarietà finanzia la sospensione delle rate rimborsando si alle banche i costi relativi agli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione, ma al netto dello spread. Come dire che il Fondo di solidarietà, nel periodo di sospensione del mutuo, paga soltanto una fetta degli interessi dovuti dal cliente, con la conseguenza che al termine del periodo il mutuatario si troverà a pagare, oltre alla normale rata, anche la quota di interessi non rimborsata nei 18 mesi dal Fondo.

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